近期房地产开发企业爆雷事件频发，除中小规模的房企出现问题外，一些市值规模上百亿的大型头部房企也爆出种种问题。

同样，除了房企爆雷、工地停工等状况出现外，不少购房者在收楼时也遇到诸多问题，例如房屋货不对板、质量问题、变更规划、配套迟迟未建等问题。

|不少楼盘问题汇总

为此，房叔今天不讲别的，专门整合了一期关于《买房避坑指南》的小红书，从多方位为你讲解买房避坑指南，特别是楼盘规划图、购房6大忌等。

虽然不能100%避坑，但能让你的决定超越大部分购房者（尤其是小白购房者一定要看）。

01五证、二书、合同

一个合法正规的开发商，应该具备“五证”和“二书”。

五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。

|来源：网络

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

对此，购房者应该在售楼部认真查看开发商的证件是否齐全，特别是国有土地使用证和预售证。

在惠州买房的看官，预售证、施工许可证也可以在惠州市住房和城乡建设局网站（http://zjj.huizhou.gov.cn/）查询。

|来源：惠州市住房和城乡建设局

此外，透过预售证可以查询该栋房屋的备案价，上面会列明项目可销售楼栋各单元的备案价，让大家买房心里有个底，就能判断销售或中介的报价是否虚高。

区域	各区预售房楼盘公示网站
惠城区 惠阳区	http://113.106.199.150:9086/
仲恺区	http://119.146.77.133:10001/
大亚湾	http://61.142.120.214:9000/web/
博罗县	http://183.63.182.188:8083/web/
龙门县	http://61.142.120.178/
惠东县	http://202.104.194.190:88/web/

例如，在楼盘销控表上，可以看到每个单元的真实情况，是属于抵押、查封、回迁还是自用等，也可以了解房屋是否已被其他人认购、签约等信息。

|来源：惠州市住房和城乡建设局

在房屋买卖交易的过程中，签署购房合同是核心环节，一定要注意房屋买卖的付款方式是否规范，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。

同时要看清楚合同补充协议，公摊面积、物业管理等要写清楚，并标明违约责任。实在不懂的话，最好请熟悉房产的人把关，以免不良开发商动手脚。

此外，对于购房者来说，开发商的实力是房屋质量的重要保证，大家在看房的时候可以询问销售或登录惠州市住房和城乡建设局（http://zjj.huizhou.gov.cn/）、惠民之家（http://www.fz0752.com/）网站，查询开发商资质。

|来源：惠民之家

02配套设施

大家买房的时候，销售会在售楼部给你讲解项目的区位和配套，特别是区位图和沙盘图，但有的项目会在沙盘处做手脚，或拉大楼间距，或增添虚假配套，或擅自改变原有的规划设计，忽悠购房者。

大家最好在整个看房过程中偷偷录音和拍照，切记保留到入住那一天，万一发生维权都可以拿出来当证据，切勿听信销售片面之词。

对此，大家可以通过惠州各区的自然资源局官网或者售楼部查看项目规划设计图，看看是否与沙盘一致，要仔细核对规划图，配套设施、绿化、车位划分等信息。

|来源：惠城区自然资源局

而现在购房者买房，大多是期房。

期房的毛病，通常在于看不见也摸不着，良心一点的楼盘，会给你做个实地板房，大多数时候，你只能通过沙盘、规划图、户型图和异地板房来了解

以下几点，教你如何看沙盘与总规图：

01楼栋分布

首先，咱们可以从沙盘直观地看出楼栋的数量与分布，以及楼间距的大小。

现在，大多数楼盘的沙盘只会摆放档期销售的楼栋，那些未开售的就会使用一个个玻璃底座来代替。

|示意图

为什么要这样做呢？

除了突出所售楼栋之外，还能让楼盘密度看起来更小。

在这种情况下，你就要借助总规图了。

主流楼盘的楼栋分布方式主要有三种：行列式、围合式、点群式。

【行列式】

行列式的小区建筑平行排列，公共设施、绿地、景观等安排在小区中间。

这种排布方式的优点是：让楼盘在满足日照间距的前提下，较大程度地提高土地利用率，也能让楼栋间更易产生过堂风。

但缺点也很明显，行列式排布过于单调，如不能做到交叉摆布，北侧楼栋的日照会受到南侧楼栋的严重影响。

| 示意图

【围合式】

楼栋沿地块边缘分布，在住宅群中部形成一个围合空间，其中设置充足的绿地和必要的休闲设施。

这种排布形式的优点在于：内部环境私密性强，沿街一线建筑物排列整齐，形成完整统一的街景立面。

但缺点在于：无法保证所有楼栋都朝南，且小区内部通风会受到影响。

| 示意图

【点群式】

楼栋围绕中心绿地或者水景自由地散开，布置形态美观且灵活多变。

这种建筑布局的小区，楼间距、绿地面积会比较大，每栋楼都能充分享受阳光，通风良好，居住环境舒适，没有明显的缺点。

该布局形态常见于非核心区的大园林社区中。由于非核心区的土地开发强度要求不高，楼盘可以主打宜居牌。

| 点群式小区平面图

2小区园林

接着，我们再看园林。

谁都希望自己居住的小区有一个公园般的园林，天天下楼就能逛公园，简直不要太舒服。

不过，在当前以“小街区，密路网”为指导思想的城市规划体系下，大园林社区在主城区很难再出现了。

不过凡事都有两面性，园林太大也会给生活造成不便。

尤其在一些缺乏快速通行道路的大园林小区里，无论你有多赶时间，想出小区都得被迫先在“公园”的蜿蜒小道上散个步。

| 小区内部道路全部为蜿蜒小道

| 快速通行道路与休闲小道结合布置

单丛总规图看，各盘间的园林大同小异，长得都很像，但房叔要提醒大家，尤其要特别留意小区花园中的蓝色部分。

考虑到开发成本以及后期维护等难题，越来越多楼盘放弃在小区里做水系了。但由于购房者对水系仍然很执着，有些楼盘就会在总规图上耍一些小聪明。

例如，这张规划图中，将儿童活动乐园、健身跑道甚至消防车位的颜色都设置成蓝色。

| 示意图

这样做，一来能增加总规图的色彩丰富度，使其更加美观；二来，则是因为蓝色在人的潜意识里代表水系，如果不注意看旁边的图例，很容易产生误解。

3配套设施

配套设施是总规图上最容易被忽略的一项内容，因为它通常是由图例来间接表达。

房叔在这里讲两个与我们平时生活息息相关的配套：

一是地下停车场的出入口。我们在买房时，要特别留意它的位置。

出入口应该尽可能远离主干道和道路交叉口，否则极易造成拥堵，并且与学校等公共设施场所也应保持超过20米以上的距离。

在有些楼盘的规划图中，这一重要的配套会被开发商忽略，不做任何标记，比如下面这张总规图，仅标注了地上停车场位置，没有对地下停车场出入口位置进行标注。

| 示意图

二是幼儿园。

目前大多数一手盘都会自带幼儿园然，但你是否留意过规划图上幼儿园的位置呢？

我们都知道，低龄儿童具有不可控性，上学放学需要家长接送，幼儿园附近会聚集大量人流和车流，因此幼儿园一般应该被设置在车流量较少的支路上。

而在下面这个楼盘中，幼儿园竟然被规划在十字路口，大门还正对马路，没有任何绿化带隔离。噪音难免的同时，小朋友们上下学也会面临一定的安全隐患。

| 幼儿园被设置在两条道路的交汇处

总之，大家有必要看房后去周边溜达，看看周边配套设施，毕竟眼见为实，这样才不会被售楼部华丽的楼盘宣传册所欺骗。

03学位房与学区房

学区房和学位房有很大区别，不要被开发商忽悠了。

首先，学区房一般指公办中小学划片区的房子（政府每年根据学校生源情况，按照区域就近入学为原则分配学校）。

|来源：网络

学位房原则就是只要你买了这个房子，就会赠送学位（不过学位房的名额有限，不能保证入读率100%）。

所以如果大家买房的时候，看重的是学区，最好到政府网站上查一下学区规划，看看选中的项目是否在学区内；

亦或者亲自到学校确认，致电所属教育局或居委会进行资讯。

接下来，来看看这几点注意事项：

|来源：广州房产

04车位

首先要看车位产权性质，不同的车位归属权是不同的，如果自己购买了没有产权的车位，那么一旦发生意外情况，花钱的车位可能不属于自己了。

需注意的是，许多楼盘打着“买房送车位”的优惠信息，其实大部分送的只是车位使用权，而不是永久权，大家要了解清楚。

|来源：网络

在购买车位时，大家可以直接要求开发商出示车位的所有权证，车位数量及面积在证书中都会明确标出，了解清楚哪些是人防车位，哪些是地下车位等信息。

其中，人防车位由开发商采取出租的方式将小区的人防车位优先出租给业主，价格由双方协商而定，不能采用出售的方式。人防车位产权属于国家，不属于购买方。

05认筹金与定金

房地产中的定金和认筹金有很大区别，在购房的过程中，认筹金是购房者向开发商交的购房意向金，而定金是购房者同开发商担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定。

也可以这样说，认筹金就是开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳款项。

如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

|来源：网络

定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的一种方式。

一般情况下，定金是不能退还的。如有特殊情况，要退定金，要符合一定条件，由于合同条款原因而达不成一致意见的可以退。另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。

06验房收楼

相信大家对收房时，房屋不对版已经见怪不怪了，有的开发商为了利益最大化，偷工减料，造成墙体漏水、地板铺砌不平整、墙面开裂、管道渗漏等严重质量问题，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

|来源：网络

所以，我们在收房前一定要认真验房，检测墙体、检查门窗的强度、验收防水等。

房叔也建议大家尽可能请专业检测机构进行鉴定，以便根据具体情况进行处理，发现问题要求开发商限期整改。

最后，房叔再奉献自家兄弟功夫君整理的《购房者应努力避免的6种情况》。

1道听途说，自己不查证

由于不熟悉房地产，大部分人买房的信息渠道特别窄。

明知道销售&中介的嘴皮子厉害，就更应该多长点心，特别是听到让自己很兴奋的消息，更应该动手百度一下，例如：

“地铁已经开挖啦！门前就有站点”

“我们楼盘就读省一级XX学校”

“从这儿过去惠州南站就10分钟”

“我们这公寓能租出去3千/月呢”

【解决方法】

• 地铁：看官媒报道，或问功夫君。

• 学校：了解项目所属居委，查去年学区分配。

• 交通：百度地图、高德地图一键导航。

• 租金：到附近中介门店，了解当地公寓出租情况。

还有更多信息，都可以靠自己一双手去验证。勤奋一点，就可以多避坑、少后悔，让房子买得更放心、更明白。

2眼高手低，只想买好地段新房

“功夫君，我首付30万能不能买主城区？”

“能，去看老破小的楼梯楼。”

“啊？我想住新房！”

港真，又是主城区，又是新房，谁不喜欢呢？

眼高手低，会让你一直挑不到心水房子，看哪都是不喜欢、不顺心，久而久之生出怨气，觉得是别人的错，自己买不到房都怪别人、怪社会。

其次，眼高手低很容易遇到奇葩房源，又或者假装是住宅的公寓，让你觉得“笋得不可思议”的往往都是有问题的。

【解决方法】

如果资金较少，又想住主城区，二手老房子是最好的选择。

实际上城区里的老破小也不是那么差，挑一套地段好的，先上车，往后这套房子就是你置换的资本，努力几年再换新房吧。

3容易冲动，意志力不坚定

都说冲动是魔鬼，但在房地产行业，冲动就是金钱。因为冲动带来的好处太多了：

• 一冲动，认了筹，拿到了开盘的入场券。

• 一冲动，去了开盘，受氛围影响开始心动了。

• 一冲动，跑进选房区，你催眠自己：那么多人抢，应该没事的！

其实冲动不可怕，可怕的是在冲动的过程中自我麻痹，一旦清醒就后悔了。

【解决方法】

首次看房一定要冷静，无论心里有多喜欢这个项目，都给自己一个缓冲时间。

走出项目，回家看看户型图，听听亲人们的意见，再想想是否真心想买？

4选择困难，优柔寡断

与上面的冲动相对，有的购房者特别难下决定。他们的烦恼特别多：

地段够不够好？

有没有升值潜力？

不利因素会影响我房子吗？

房子交标会不会特别差？

学区会不会变动？

有的人相中两个盘，在选择困难中难以自拔：

这盘地段好 VS 那盘学位好

这盘户型好 VS 那盘朝向好

这盘首付低 VS 这盘单价低

……

【解决方法】

自己难以定夺，就跟亲人商量一下，看对方更喜欢哪里；或是到这盘附近走走，想象一下以后住在那儿的感觉；如果真的无法做出决定，就闭着眼选地段更好、更靠近市中心的那个。

千万不要在优柔寡断中，错失一次次的开盘机会，最后什么都买不到。

5操之过急，太过勉强

有的粉丝，买房目的性很明确：结婚用、读书用、入户用。

当买房带有强烈目的性，便容易急躁，一旦急躁，就容易不理智。

买房操之过急会导致一些比较麻烦的后果：楼盘认识不全面、户型没研究明白、甚至你所求的最后反而得不到。

更严重的，是勉强买房。首付、月供压力超过实际能承担的范围，退房也不是，供下去又没能力，进退两难。

【解决方法】

实际上，目前大部分一手楼需1-2年交楼，拿到房产证更是后话。很着急用房时，二手或许能更快满足需求。

无论多急，买房始终是人生大事，放慢一点，谨慎一点，不要做让自己后悔的决定。

6朝三暮四，战线拉得太长

遇到不少投资客，哪里都想看，哪里都有兴趣。“功夫君，惠州哪里有笋盘？”

手里有资金，但朝三暮四，今天听说这个好，去看看，明天听说那个好，也去看看，但就是不出手。

最麻烦的是，看房战线很长，从三水到容桂都看，来者不拒，但心里其实一点不知道自己该买哪里。

【解决方法】

无论是自住还是投资，自己给自己制定规则，很重要。先缩小范围，圈定某几个区域，再把心理价位确定下来，将区域内几个项目横向对比，选择自己最心水的那个下手。

千万不要在三心两意中，竹篮打水一场空。

说了这么多，还是希望各位看官看完后，能助你在签订房屋合同时，少走一些弯路，少跳一些坑。

毕竟维权路上困难重重，与其在事后诸葛亮，还不如买房前要好好了解清楚，避免掉坑