2021年东莞土拍市场相当“魔幻”，年初土拍大火，甚至有部分房企为抢地而“披马甲”，年中至年末土拍市场遭遇断崖式降温，多宗商住地终止出让或流拍。不禁让我们对2022年的土拍市场打个问号。

2022年土拍将首次迎来集中供地，据相关消息透露，2022年东莞计划出让住宅用地48宗，分4批次集中出让，遍布东莞六大片区，其中不乏城区珍藏版地块、真松山湖稀缺地块和热门片区TOD地块。

2022年已经过去两个月，目前仅有2月26日洪梅的一宗城市更新单一主体挂牌招商项目（2022WD001）上线，拉开土拍序幕。据了解，该地块位于洪梅镇新庄村，属于河西片区居住类更新单元11，占地91922㎡，起拍价68866万元。

该地块东西两面临水，紧靠太阳洲东海，自然环境比较不错；地块周围有洪梅医院和广东省泗安医院麻涌院区等医疗资源，距离水乡中心公园仅1公里。更值得一提的是，该项目周边规划了连片旧改，河西片区旧改是东莞城市更新“头雁计划”的首批项目，也是东莞市最大的镇村工业园改造项目，未来片区发展前景十分可观。

据相关消息透露，3月份或将迎来第一批15宗靓地集中出让，合计占地面积近74万㎡。

接下来掌柜君就来梳理一下这15宗地块的基本情况。

南城：广发金融大厦南侧地块

广发金融大厦南侧地块紧邻东莞市政府，是妥妥的黄金地段，紧贴该地块有凯名轩和华凯豪庭两个成熟小区，地块东侧是会展酒店、鸿发大厦和联佳大厦，地块南侧是正在重修的原莞香名牌商业街区域，隔会展酒店就是正在建设中的市民中心三期项目，未来还将有人行天桥将此区域连成一片。

据了解，该地块占地73216㎡，容积率3.1，建筑面积226969.6㎡，用地性质为二类居住用地+商业金融业用地+文化娱乐用地。

据悉，该地块在2021年3月22日调整控规，由政府储备用地转变为居住+商业+文化的综合用地。根据规划，该地块的商业用地+文化用地计容建筑面积，不小于计容建筑面积的25%（即56748㎡），居住用地计容建筑面积不大于计容建筑面积的75%（即170243㎡），以居住计容建面17万㎡计算的话，将能容纳超4500人居住。

| 广发金融大厦南侧地块

东城：东城体育公园TOD地块

东城体育公园TOD地块原为东城体育公园用地，背靠黄旗山，前拥南城CBD，毗邻火炼树旧改，属于环黄旗山豪宅区第一站。

据悉，该地块占地68357㎡，由多宗地块共同组成，容积率分别为2.0、2.7，规划用途以住宅为主。

值得注意的是，在黄旗北还有星河城二期综合体项目待打造，由万科出品，有望与本宗地块项目共同拉升黄旗片区居住品质。

| 星河城二期项目规划图

万江：龙湾湿地公园旁地块

龙湾湿地公园旁地块位于南城与万江交界处的龙湾版块，一线临江，紧邻万江实验小学和万江长鸿学校，周边有保利首铸天际、天健阅江来、金地外滩八号等住宅小区。

据了解，龙湾湿地公园旁有2宗地块规划待出让，地块一占地31428㎡，容积率2.5，建筑面积78570㎡，是商住用地，预计首先出让；地块二占地31385㎡，2宗地块总占地达62813㎡。

石碣：崇焕西路刘屋村地块

崇焕西路刘屋村地块周边以旧村居多，直线距离1公里内有新世纪颐龙湾、达鑫江滨新城等住宅小区，还有石碣实验小学、碣识学校等教育新资源，附近有万佳购物广场、江南莞香市场等购物场所，南望东江。

据了解，该地块占地50905㎡，容积率4.5，规划为商住用地。

大岭山：大岭山大道与民心路交汇处西侧地块

大岭山大道与民心路交汇处西侧地块背靠大岭山森林公园，占据稀缺自然资源，周边是大片绿地、旧村和工厂，生活配套比较匮乏，附近有大岭山水库、大岭山农庄、自在农庄等，住宅小区仅有金地前海山。

据了解，该地块占地74455㎡，容积率1.6，规划为二类居住用地。

石排：横山村地块

横山村地块紧靠公园南路，北望东江，享一线江景，南靠艺境松山湖，周边1公里左右还有时代天境、旭辉江山墅、利丰中央公园和保利松湖公馆等住宅小区，2公里左右还有东莞中学松山湖学校（集团）石排中学、石排中心小学等教育资源。

据了解，该地块占地98765㎡，容积率2.2，规划为商住用地。

凤岗：油甘埔村地块

油甘埔村地块靠近东深路，紧邻保利招商锦上和鸿荣源东莞熙园山院，与大社区蓝山锦湾仅一路之隔，附近有连片的住宅小区，居住氛围浓厚。周边还有东莞市清英学校、新世纪英才学校、镇田小学等教育资源。

据了解，该地块占地53808㎡，容积率2.2，规划为商住用地。

虎门：大宁社区金宁路北侧3宗地块

大宁社区金宁路北侧3宗地块由西向东呈长条状分布，隔麒麟西路有大社区南部湾万科城，地块仅临顾福家购物广场，可以满足基本的家庭购物需求；距离虎门汇英中学直线距离仅500米；3公里左右还有马上、虎门公园等亲近自然的好去处。

据了解，大宁社区金宁路北侧3宗地块总占地34305㎡，容积率2.8，规划用途皆为居住+公寓用地。其中地块一占地10578㎡，地块二10498㎡，地块三13229㎡。

长安：沙头社区靖海东路2宗TOD地块

沙头社区靖海东路的这两宗TOD地块可是有来头的，是2021年终止出让/流拍的地块。地块位置优越，临近滨海湾新区交椅湾，目前该区域已聚集vivo全球总部、OPPO智能制造中心、vivo终端总部、小天才智能科技中心、正中科学园等多个重大高端产业。

据了解，地块一（2021WR029）占地66715.99㎡，容积率4.0，计容建面约266863.96㎡。2021年土拍时起拍总价为536290万元，起始楼面价22606元/㎡，首次销售限价不能高于41998元/㎡（毛坯），于2021年10月20日提前终止出让。

地块二（2021WR030）占地58354.2㎡，容积率3.8，计容建面约221745.96㎡。2021年土拍时起拍总价为453659万元，起始楼面价22606元/㎡，首次销售限价不能高于41998元/㎡（毛坯），于2021年10月22日官宣流拍。

此次两大地块再度登上土拍舞台，以新面貌“待嫁”有缘房企，希望能有好的结果。

道滘：蔡白片区TOD地块

蔡白片区TOD地块紧邻水乡大道和港口大道，西侧是沿海愉景湾、沿海丽水佳园和金地城南艺境等住宅小区，周边多是旧村、工厂和待开发绿地，生活配套还有待建设。

据了解，该地块占地49365㎡，容积率3.13，规划为商住用地。

中堂：豆鼓洲地块

豆鼓洲地块比较有看点，纯一线临江，北望东江，南侧即为时代芳华和目前正在热销的半岛1号；周边有汇文中学、中堂中学、中堂中心小学、东莞市第四高级学校、东莞市中堂镇朝阳学校等丰富的教育资源；还有盛业百货、东港城购物中心、中天城市广场等购物休闲去处。

据了解，该地块占地38385㎡，容积率2.5，规划为商住用地。

横沥：育才路御河湾花园北侧地块

育才路御河湾花园北侧地块西面、北面临水，南侧紧靠御河湾花园和横沥碧桂园，2公里内还有盛和雅颂花园、招商雍景湾花园、碧桂园松湖明珠、河畔花园等住宅小区，居住氛围浓厚；附近有基本的生活配套和横沥中学、横沥镇第二小学等教育资源。

据了解，该地块占地41204㎡，容积率2，规划为商住用地。

东莞集中供地元年将至

即将到带的首批集中供地预示着东莞将正式进入集中供地元年，而在此之前东莞已经有多个城市采用此模式供地。据统计，2021年全国有22个“两集中（集中发布出让公告、集中组织出让活动）”试点城市，深圳、广州就包括在内。

为保证房企最大限度的参与土拍，东莞或将与广州、深圳等周边城市进行错峰供地，且在用途上降低地块的商业性质，给房企留出更多利润空间。

长期来看，集中供地模式的启用，或将引导房企合理选定目标地块，分散房企拿地资金，避免过度竞争，有利于稳定地价和房价预期，也能够让拟出让地块资源尽量避免闲置，得到充分利用。

也有业内人士提出对集中供地模式存在弊端的隐忧：如今市场大环境不好，多数房企都面临着不小的资金压力，在集中供地模式下，大房企规划资金拿地，中小房企的拿地难度恐怕会增加。2021年的广州就是个例子，三轮土拍中“国”字号实力大房企身影频现，拿地底气最足。

东莞大批土地供应将要来袭，首次采用集中供地模式的东莞土拍将会呈现怎样的拿地情况呢？实力房企将展示怎样的风采？中小房企又将怎样智慧拿地呢？我们拭目以待！